С 1 июля 2025 года в Узбекистане запускается новая система финансирования строительства — эскроу-счета и проектное финансирование. Это крупнейшее изменение правил игры на рынке недвижимости за последние годы.

POLITIK Центральная Азия побеседовали с экспертами и участниками рынка, в том числе с основателем Realting.uz Андреем Садыковым.

Что происходит?

Покупатели квартир больше не будут напрямую передавать деньги застройщикам. Средства блокируются на эскроу-счете в банке и становятся доступны застройщику только после завершения строительства.

Параллельно запускается проектное финансирование — кредиты от банков под конкретные жилые комплексы. Доступны только при наличии не менее 30% собственных средств.

Что говорят эксперты?

Это не идеальная система, но она снимает с рынка «лотерейные» риски. Квартира — не рулетка, а базовая потребность.

Главное

  1. Защита дольщика = меньше свободы для застройщика
    Застройщики теряют прямой доступ к деньгам на этапе строительства. Это снижает гибкость бизнеса, но повышает безопасность покупателей.
  2. Удар по маржинальности
    Рентабельность стройки снизится, особенно для тех, кто раньше строил почти полностью за счёт дольщиков.
  3. Малый бизнес не проиграет, а вот крупным игрокам — будет труднее
    У крупных застройщиков: несколько проектов, сложная структура, запутанная отчётность.
    У малых: один ЖК, одно юрлицо, проще соответствовать формальным требованиям банка.
  4. Спрос на кредиты вырастет
    Бизнесу придётся активнее обращаться за займами. Банковская система получит нагрузку — и шанс заработать.
  5. Банки — арбитры, а не спонсоры
    Роль банков — не просто выдавать деньги, а проверять проекты, контролировать эскроу и быть фильтром от рисков.
    Кто будет поддерживать малых игроков — вопрос пока без ответа.
  6. Государству предстоит довести систему до ума
    Узбекистан активно заимствует зарубежный опыт, в том числе из России.

Нужно время и практика — и механизм станет рабочим, — отмечают эксперты.

Контекст

Сейчас застройщики могут использовать деньги дольщиков как захотят. С июля — только по целевому назначению, под контролем банка.

Почему это важно?

Меньше «обманутых дольщиков» — главная цель реформы.

Вырастет стоимость входа на рынок — особенно для застройщиков без запаса прочности.

Доверие к строительному рынку повысится — в долгую это может сыграть в плюс и для самих девелоперов.